Loueur en Meublé Professionnel (LMP)

La location meublée consiste à louer un logement suffisamment équipé pour que l’on puisse y vivre convenablement avec ses seuls effets personnels. Meubles et équipements de cuisine (réfrigérateur, table de cuisson, vaisselle, casseroles…) sont indispensables.
Pour le propriétaire, le régime est plus souple que la location nue, notamment en ce qui concerne la durée du contrat. Les loyers pratiqués sont en général plus élevés. Enfin, la fiscalité des revenus tirés de la location meublée est plus avantageuse.

PRINCIPES

- Le logement meublé constitue la résidence principale du locataire :

Un contrat de bail devra être rédigé par écrit. Le bail doit avoir une durée minimale d’un an (ou 9 mois lorsque la location est consentie à un étudiant). À l’expiration de ce contrat, le bail est tacitement reconduit pour 1 an. Le locataire reste libre de quitter les lieux à tout moment, à condition de respecter un préavis d’un mois.

- Le logement meublé ne constitue pas la résidence principale du locataire :

La location en meublé d’un bien qui ne constitue pas la résidence principale du locataire bénéficie d’une totale liberté.

Le bail est conclu pour une durée libre qui s’impose au locataire et le propriétaire récupère les locaux à l’échéance. Le cas échéant, la reconduction tacite est prévue. Le montant du dépôt de garantie est fixé librement, de même que la répartition des travaux, la liste des charges à régler par le locataire ou l’indice de référence pour l’éventuelle révision du loyer.

- Un logement décent :

Que le logement loué en meublé constitue ou non la résidence principale du locataire, le bailleur a l’obligation de louer un logement décent, c‘est-à-dire :

  • - en bon état d’entretien et de solidité ;
  • - comportant des éléments essentiels de confort et d’équipement ;
  • - disposant au moins d’une pièce principale d’une surface habitable minimale de 9 m2 et hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres ou volume habitable minimal de 20 m3.

LOYERS PLUS CHERS

Les loyers sont généralement plus élevés qu’en location nue, et ils sont d’autant plus élevés que la durée de la location est courte : un logement loué à la semaine pourra rapporter 50 % de plus que s’il était loué au mois.

L’inconvénient lié à des courtes durées de location est que cela entraîne des frais de gestion supplémentaires, des périodes de vacance, des remises en état fréquentes.

FISCALITE AVANTAGEUSE

Contrairement aux locations nues, Les revenus tirés de la location ou de la sous-location meublée d'un immeuble, neuf ou ancien, sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

  • Réduction d’impôt sur le revenu : réduction "Censi Bouvard"
    • - Les logements doivent être acquis neufs, c’est-à-dire « des immeubles à usage d'habitation dont la construction est achevée et qui n'ont jamais été habités ni utilisés sous quelque forme que ce soit. »
      • > en l’état futur d’achèvement
      • > achevé depuis au moins 15 ans et fait ou a fait l’objet d’une réhabilitation (prévu dans le cadre du dispositif « Robien-réhabilitation » entre autres)
    • - Les logements doivent être situés dans :
      • > un établissement social ou médico-social qui accueille des personnes âgées ou adultes handicapées (EHPAD, logements foyers…)
      • > un établissement délivrant des soins de longue durée
      • > une résidence avec services pour étudiants
      • > une résidence de tourisme classée
    • - L’investisseur doit s’engager à :
      • > louer le logement meublé pendant au moins 9 ans ;
      • > Et louer à l’exploitant de l’établissement ou de la résidence dans lequel le logement se situe.
  • Fait générateur de la réduction La première année au titre de laquelle le contribuable pourra bénéficier de la réduction d’impôt est l’année d’acquisition ou d’achèvement du logement ou des travaux.
    Date d’acquisition = Date de signature de l’acte authentique d’achat.
    Date d’achèvement du logement = « lorsque l'état d'avancement des travaux est tel qu'il permet une utilisation effective de l'immeuble en cause, c'est-à-dire que les locaux sont habitables »
  • Assiette de la réduction
    L’assiette de la réduction est le prix de revient du logement et de ses dépendances immédiates et nécessaires, retenu dans la limite de 300 000 € HT par an.
  • Taux de la réduction
    Le taux de la réduction est déterminé en fonction de la date d’acquisition du logement qui correspond à la date de signature de l’acte authentique.
    Le taux de réduction est de 11 % pour les acquisitions réalisées en 2012 jusqu'en 2014.
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