Un primo-accédant sur quatre achète avec l’argent de sa famille

Le premier Observatoire Nestenn des trajectoires immobilières met un chiffre sur une pratique que tout le monde connaît sans la mesurer : 26,1 % des primo-accédants ont reçu un coup de main financier de leur famille, pour un montant moyen de 45 000 euros.
 

Ce n’est pas un détail de plan de financement. Les acquéreurs aidés achètent en moyenne près de dix ans plus tôt que les autres. Dix ans de loyers en moins, dix annuités de crédit gagnées, et une entrée dans le patrimoine immobilier à un âge où l’on a encore la capacité d’emprunt pour recommencer.
 

Sur l’ensemble des acheteurs interrogés, 16,6 % déclarent avoir bénéficié d’un soutien familial. L’écart entre les deux populations est brutal : 26,1 % chez ceux qui achètent pour la première fois, contre 12,4 % chez ceux qui ont déjà acquis un bien. L’aide sert précisément là où le crédit bute, c’est-à-dire sur l’apport.
 

Une donation dans un cas sur deux
La forme que prend cette solidarité intéresse le fiscaliste autant que le banquier. Plus de la moitié des aides, 52,6 %, sont des donations. Le prêt familial vient ensuite avec 24,7 %, puis l’héritage ou l’avance sur héritage avec 19,6 %. Les montants ne relèvent pas du dépannage : un tiers des bénéficiaires reçoit entre 20 000 et 50 000 euros, 14,4 % entre 50 000 et 100 000 euros, et 10,3 % plus de 100 000 euros. Un quart environ, 25,8 %, reste sous la barre des 20 000 euros.
 

« L’immobilier reste ainsi un sujet très familial : derrière le financement d’un logement, il existe aussi des logiques de solidarité et de transmission entre générations », observe Delphine Rouxel, présidente et cofondatrice du groupe Nestenn. Ces donations engagent l’abattement disponible entre parents et enfants, qui ne se reconstitue qu’au bout de quinze ans. Peu de familles s’en préoccupent au moment où elles signent le chèque.
 

Le rappel mérite d’être fait, car le mécanisme est peu connu. Chaque parent peut donner 100 000 euros à chaque enfant en franchise de droits, et cet abattement ne se reconstitue qu’au terme de quinze années pleines. Une aide de 45 000 euros versée à 60 ans immobilise donc une partie du dispositif jusqu’aux 75 ans du donateur. Rien de dramatique pour un patrimoine modeste, beaucoup plus gênant pour une famille qui comptait échelonner la transmission.
 

Le choix de la forme juridique compte tout autant. Une donation se déclare et se rappelle fiscalement. Un prêt familial, lui, se rembourse, et s’il ne l’est pas, l’administration comme les cohéritiers peuvent le requalifier au moment du règlement de la succession. L’avance sur héritage, enfin, suppose que la valeur soit rapportée à la masse successorale, avec toutes les discussions que cela promet entre frères et sœurs vingt ans plus tard.
 

L’argent de la famille n’achète pas le bien idéal
L’aide raccourcit le calendrier, elle ne supprime pas les arbitrages. Près d’un acheteur sur deux, 49,7 %, dit avoir accepté au moins un compromis sur le bien acquis, et la proportion monte à 53,4 % chez les primo-accédants. Le premier renoncement porte sur l’état du logement et les travaux à prévoir, cité par 35,1 % d’entre eux. Viennent ensuite le prix, avec 28,2 % d’acheteurs qui ont transigé ou dépassé leur budget, et la localisation pour 25,1 %.
 

De l’autre côté de la transaction, l’étude montre que le capital dégagé par une vente ne repart pas systématiquement dans la pierre. Si 37 % des vendeurs l’emploient d’abord à racheter une résidence principale, 13,6 % l’épargnent ou le placent et 8,2 % s’en servent pour transmettre des liquidités à leurs proches. Chez les vendeurs de 55 ans et plus, ces deux usages grimpent respectivement à 18,9 % et 15,5 %.
 

Pour ceux qui prêtent plutôt que de donner, quelques précautions valent d’être rappelées. Un prêt familial gagne à être formalisé par écrit, avec un échéancier, même sans intérêts, et déclaré à l’administration fiscale au-delà d’un certain montant. Sans trace écrite, la somme risque d’être requalifiée en donation déguisée, avec les droits correspondants et la réintégration à la succession. C’est précisément le genre de sujet dont personne ne parle au moment de signer le compromis, et qui remonte à la surface quinze ans plus tard chez le notaire.
 

Une génération vend pour aider la suivante à acheter. Le marché immobilier français fonctionne de plus en plus comme un circuit fermé entre parents et enfants, et ceux qui n’ont pas de parents propriétaires attendent dix ans de plus.